Zakup środka trwałego (nieruchomości) przed rozpoczęciem działalności gospodarczej

Osoby dokonując zakupu środka trwałego przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, np. nieruchomości (lokalu mieszkalnego, garażu) pod wynajem, zastanawiają się, czy będą mogły zaliczyć te wydatki do kosztów podatkowych swojej działalności - a jeżeli tak, to na jakiej zasadzie?

W koszty podatkowe działalności gospodarczej zakupione środki trwałe można zaliczyć jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne.

Jakie warunki musi spełniać składnik majątku jednostki, żeby podlegał amortyzacji? Zgodnie z UPDOF art. 22a musi stanowić on własność, lub współwłasność podatnika, musi być nabyty lub wytworzony we własnym zakresie, kompletny i zdatny do użytkowania w momencie przyjęcia do używania. Przewidywany okres użytkowania składnika majątku musi być dłuższy niż 1 rok i musi być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby prowadzonej przez niego działalności (dopuszczalne jest używanie takiego składnika na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu).

Powyższe podejście do składników majątku nie mówi o dacie zakupu środka, a odwołuje się do daty wprowadzenia tego środka do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych oraz przyjęcia do użytkowania. Nie ma więc przeszkód, by wprowadzić do założonej działalności gospodarczej nieruchomość jako środek trwały i ją amortyzować, a przez to zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z prowadzonej działalności.

Jak ustalić  wartość początkową nieruchomości (np. lokalu mieszkalnego, garażu)? Ustawa przewiduje dwie metody:

• na podstawie aktu notarialnego - wartość początkową będzie stanowiła wartość należna zbywcy danego lokalu lub garażu powiększona o ewentualne koszty związane z zakupem tej nieruchomości;
• uproszczoną - art. 22g ust. 10, który mówi o tym, że "podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości" .

UWAGA! Wyboru metody wyliczenia wartości początkowej należy dokonać przed pierwszym odpisem amortyzacyjnym i decyzji tej nie można zmienić przez cały okres amortyzacji.

Amortyzacja - jakie stawki należy przyjąć? Stawkę amortyzacyjną ustalić można na poziomie:

• 1,5% - dla lokali mieszkalnych;
• 2,5% - dla garaży (poza podziemnymi garażami, zadaszonymi parkingami)
• 4,5% - dla podziemnych garaży, zadaszonych parkingów
• indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla nowego lokalu mieszkalnego, jeżeli przed wprowadzeniem go do użytkowania poniesione zostały nakłady na jego ulepszenie w wartości 30% wartości początkowej - zastosowanie może mieć minimalny okres amortyzacji 10 lat, tj. stawka 10%.

A co z kosztami wykończenia lokali mieszkalnych? Osoby, które zakupiły lokale pod wynajem, nowe lokale od dewelopera, niewykończone w środku zmuszone są do poniesienia znacznych nakładów na przystosowanie ich do użytku. Nakłady takie nie będą mogły zostać zaliczone jednorazowo do kosztów, ale będą zwiększały wartość początkową środka trwałego i podlegały zaliczeniu do kosztów podatkowych w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne. Lokal przeznaczony do użytkowania to taki, który jest całkowicie wykończony, tzn. jest lokalem z tynkami wewnętrznymi, malowaniem, okładzinami z glazurą, wykończonymi podłogami, stolarką wewnętrzną i zewnętrzną, instalacjami wewnętrznymi wraz z "białym montażem".

PODSUMOWANIE:

• zakup środka trwałego przed rozpoczęciem działalności nie skreśla go z listy kosztów uzyskania przychodu w zakładanej później działalności - gdyż został on nabyty w celu osiągnięcia przychodów w przyszłości lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu;
• zakupione środki trwałe muszą zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych;
• zaliczenia do kosztów podatkowych dokonuje się poprzez odpisy amortyzacyjne;
• wartość początkową lokalu mieszkalnego można ustalić na podstawie aktu notarialnego + dodatkowe koszty lub metodą uproszczoną;
• koszty wykończenia lokali mieszkalnych zwiększają ich wartość początkową;
• do amortyzacji lokali mieszkalnych można zastosować stawkę z Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych lub ustalić indywidualnie (po spełnieniu warunku).