Najem prywatny nieruchomości

Wynajem nieruchomości (np. mieszkania w bloku) – jak to działa, czy przynosi korzyści i jakich obowiązków trzeba dopełnić, by funkcjonowało to prawidłowo.

Decydując się na wynajem mieszkania powinna zostać podpisana umowa z osobą, która będzie od nas to mieszkanie wynajmowała, żeby uniknąć nieporozumień, ale też i mieć dowód w jaki sposób umowa została zawarta z wynajmującym (papier to jest papier). Bardzo istotne jest, by w umowie wyraźnie wskazać, co będzie stanowiło przychód osoby, która wynajmuje swoje mieszkanie – czy jest to miesięczna rata czynszu, czy czynsz+opłaty, które następnie zostaną odprowadzone do spółdzielni, energetyki, gazowni idt. Wskazanie jako przychodu kwoty wraz z opłatami może zwiększać naszą podstawę do opodatkowania – dlatego warto spisać, ze jest to czynsz należny wynajmującemu.

Ze względu na fakt, że uzyskiwanych przychód z wynajmu podlega opodatkowaniu, należy zadecydować w jaki sposób będziemy go opodatkowywać.

Formy opodatkowania przy najmie prywatnym są dwie:

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% od przychodu
• wg skali podatkowej (18%,32%)

Oprócz tego, można zdecydować się nie korzystać z najmu prywatnego i wprowadzić nieruchomość pod działalność gospodarczą, ale to już inna bajka – konieczność jest jedynie wtedy, gdy wynajmujemy więcej niż jedną nieruchomość i urząd skarbowy (US) mógłby podważyć charakter prywatny.

Wybór formy opodatkowania wydawać by się mógł oczywisty ze względu na wielkość podatku, jednakże tak nie jest, ale od początku.

Ryczał od przychodów ewidencjonowanych

Ta forma opodatkowania nakłada na podatnika obowiązek zapłaty podatku od całości uzyskanego przychodu (dlatego tak istotne jest wskazanie w umowie, co będzie stanowiło nasz przychód) niepomniejszonego o koszty uzyskania przychodu. Dla przykładu, jeżeli w umowie wskażemy, że Najemca zobowiązany jest nam zapłacić np. 1500,00zł (w tym czynsz do SM, energia, gaz), to podstawą do opodatkowania będzie 1500,00zł ; jednakże jeżeli wskażemy, że Najemca zobowiązany jest nam zapłacić 1000,00zł czynszu, a do tego comiesięczne rachunku np. 300zł czynsz do spółdzielni oraz energię, gaz i wodę zgodnie z rachunkami to podstawę do opodatkowania będzie stanowiło 1000,00zł. Różnica w podatku:

1500,00*8,5% = 127,50

1000,00*8,5% = 85,00 (42,50 mniej niż w pierwszym przypadku miesięcznie – rocznie 510,00zł)

Podejmując decyzję o wyborze tej formy opodatkowania należy złożyć do naczelnika US oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania:

• jeżeli najem rozpoczynamy w ciągu roku – do 20 dnia następnego miesiąca po otrzymaniu pierwszej wpłaty
• jeżeli pierwszy dochód jest za grudzień – do 31 grudnia
• jeżeli rozpoczynamy z nowym rokiem – do 20 stycznia

Jeżeli będziemy korzystać z tej formy opodatkowania również w kolejnym roku, nie ma obowiązku składania takiego oświadczenia w każdym roku. Jeżeli chcemy natomiast zmienić formę opodatkowania możemy to zrobić raz w roku, do 20 stycznia danego roku, i wtedy należy złożyć oświadczenie o zmianie wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu.

Podatek od osiąganych przychodów obliczamy samodzielnie i zobowiązani jesteśmy uiścić go do US do 20 dnia następnego miesiąca (lub kwartalnie – przy spełnieniu określonych ustawą wymogów), a za miesiąc grudzień w terminie do 31 stycznia – czyli w terminie złożenia rocznej deklaracji na podatek od tych przychodów – tj. PIT-28. PIT-28 nie daje nam możliwości rozliczenia ulgi na dzieci oraz rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Jednakże rozliczając ryczałt na PIT-28 i tak możemy złożyć wspólne zeznanie z małżonkiem na PIT-37 lub PIT-36.

Najem wg skali podatkowej

Decydując się na wybór tej formy opodatkowania nie musimy informować o tym US, tylko w odpowiednim czasie (tj. do 30.04 każdego roku za rok poprzedni) rozliczyć uzyskane dochody na PIT-36. Forma tak daje prawo płacenia podatku nie od przychodu (jak było to w przypadku ryczałtu), ale od przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu. W tym wypadku nie jest tak bardzo istotny sposób podpisania umowy, gdyż opłacone do SM, energetyki, gazowni itd. rachunki wliczymy jako koszty pomniejszające podstawę do opodatkowania (jeżeli w umowie były one wliczone w podstawę przychodu – jeżeli nie, nie stanowią one kosztów, gdyż Najemca opłaca je sam, my jesteśmy jedynie pośrednikiem w ich przekazaniu).

Podatek naliczamy samodzielnie co miesiąc i odprowadzamy do US do 20 dnia miesiąca za miesiąc poprzedni, za grudzień do 20 stycznia następnego roku, chyba, że do tego czasu złożymy zeznanie roczne (PIT-36) i opłacimy obliczony podatek.

Do obliczenia podatku rocznego służy PIT-36, który składa się w US do 30.04 każdego roku za rok poprzedni i na którym możemy rozliczać się wraz z małżonkiem i korzystać z ulg,.

Jeżeli mieszkanie stanowi współwłasność małżonków, to dochód należy rozliczyć proporcjonalnie do prawa udziału w zyskach przez małżonków. Jednakże, żeby uniknąć tego, należy złożyć w US oświadczenie o takim wyborze ze wskazaniem, który z małżonków będzie ten dochód opodatkowywał.

Kosztami uzyskania przychodu mogą być:

• koszty SM, energii, gazu, wody, ogrzewania (jeżeli w zawartej umowie nie stanowią one odrębnych kwot, czyli jest wskazana jedna kwota do zapłaty)
• koszty remontów
• amortyzacja mieszkania (którą wylicza się od wartości początkowej mieszkania zgodnie z wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych – załącznik nr 1 do ustawy o PIT, lokale mieszkalne (grupa 01, podgrupa 122) – 1,5% w skali roku). Wartość początkowa stanowiąca podstawę do amortyzacji – wartość z umowy kupna mieszkania
• odsetki od kredytu (rata kredytu nie stanowi kosztu, tylko część odsetkowa)
• dodatkowe koszty, za które nie obciążamy osobno najemcy – np. ubezpieczenie mieszkania, czy podatek od nieruchomości – wszystko zależy od zawartej umowy (co zostało włączone do kosztów opłacanych przez najemcę).

Przy wyborze tej formy opodatkowania musimy ewidencjonować przychody i koszty i posiadać dokumenty poświadczające ich poniesienie, żeby w przypadku ewentualnej kontroli z US mieć podstawę do ich zaliczenia. Forma ta daje korzyść przy ratach kredytowych, lub szczególnie na początku, przy dużych nakładach na remont, które możemy odliczyć od podstawy do opodatkowania. Jeżeli uzyskamy stratę w danym roku na wynajmie – mamy prawo ją rozliczyć z dochodami lat kolejnych – w ciągu 5 lat, nie więcej jednak niż 50% straty rocznie (czyli np. uzyskując stratę w wysokości 1000,00zł – możemy rozliczyć 500,00zł w następnym roku, a drugie 500,00zł w kolejnym roku podatkowym, jeżeli osiągniemy dochód. Jeżeli w ciągu kolejnych 5 lat, tego dochodu nie będzie, strata do rozliczenia przepada. W danym roku podatkowym, przy osiągniętym dochodzie możemy rozliczać po 50% straty z pięciu wcześniejszych lat podatkowych jednocześnie).

Decydując się na wybór formy opodatkowania należy zastanowić się jakie koszty ponosimy w związku z posiadaniem nieruchomości – jeżeli jest to nieruchomość wzięta na kredyt, to najprawdopodobniej warto się pokusić o formę opodatkowania zgodnie ze skalą podatkową (gdyż odliczając w/w koszty możemy zmniejszyć podstawę do opodatkowania do bardzo niskiego poziomu), natomiast przy braku kosztów, lub niechęci dokumentowania kosztów, warto skorzystać z ryczałtu, gdyż to jest jedynie comiesięczny obowiązek opłacenia podatku 8,5% do US i deklaracja roczna do 31.01 roku następnego.